Nhiều người ngỡ ngàng khi trải qua một khu đất nằm trong dự án đã thu hồi vẫn chưa triển khai làm cho nhiều người dân và nhiều cấp chính quyền phải “bạc tóc” suy nghĩ về vấn đề quyền lợi, cùng với đó là làm cho mọi người trở thành hoang mang, gây xôn xao dư luận không hiểu nguyên nhân vì sao, nguyên nhân gì mà lô đất vẫn “nằm im đất động” như vậy? Đó là 1 nỗi ám ảnh không nhỏ đối với những cơ quan chức năng.
Vậy để hiểu rõ Quy hoạch treo là gì ? Dự án treo là gì? Những quy tắc được ban hành trong các quy hoạch và dự án treo như thế nào? Nhìn ra được tình trạng cũng như nguyên nhân phát sinh xảy ra vấn đề “treo” ở trên. Từ đó đưa ra các phương pháp cụ thể cho những dự án treo, quy hoạch treo mà bạn phải biết. Bài viết sau đây Phonhadat.vn là lời giải đáp tổng hợp cho những câu hỏi trên.
Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo đó là cách gọi vắn tắt khi mọi người truyền miệng nhau còn khi vào văn bản pháp lý nó được gọi với cái tên đầy đủ là quy hoạch sử dụng đất treo. Vấn đề này được hiểu là khi có công bố thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định về khu vực đất nào đó nằm trong lên kế hoạch sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau nhưng không thực hiện đúng theo tiến độ, lên kế hoạch mà vẫn “rùa bò” nơi công trình thì gọi đó là quy hoạch treo.
Hoặc rất có thể hiểu một phương pháp ngắn gọn nhất, quy hoạch sử dụng đất treo là kể từ khi ra mắt quy hoạch sử dụng đất treo là 3 năm mà không thực hiện có ra mắt về lên kế hoạch sử dụng đất cũng như điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nói ở trên.
Xem thêm:
- Quy hoạch 1/2000 là gì? Có nên chọn mua đất quy hoạch 1/2000.
- Quy hoạch 1/500 là gì? Khác nhau quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000.
- Nhà ở xã hội là gì? Có được thế chấp, chuyển nhượng nhà hay không?
- Móng cọc là gì? Tại sao nên dùng móng cọc
- Farmstay là gì? Xây dựng farmstay có khó không?
- Đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
- Khu dân cư hiện hữu là gì? Đất hiện hữu quy hoạch là gì?
- Khu đô thị là gì? Danh sách các dự án Khu Đô Thị ở Việt Nam
Dự án treo là gì?
Sau khi “lên kịch bản” quy hoạch và được những cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì việc triển khai thực hiện quy hoạch được những CĐT cụ thể hóa bằng các dự án, tiểu dự án cụ thể thích hợp với điều kiện kinh tế – xã hội ở từng địa phương. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, triển khai các dự án nhưng vì một hay nhiều nguyên nhân nào đó mà quá trình triển khai bị ngưng trệ phát sinh phát triển chậm độ hoặc không triển khai thì những dự án đó gọi là dự án treo.
Như vậy, chúng ta cũng có thể thấy được rằng quy hoạch treo hay dự án treo về cơ bản đều giống nhau về hệ quả của việc “dang dở” trong quá trình triển khai và đi lại thực hiện lên kế hoạch sử dụng đất.
Các loại quy hoạch treo
Dựa vào trong 1 số tiêu chuẩn như: nội dung sử dụng đất, những loại quy hoạch dự án mà phân chia ra làm hai loại quy hoạch treo. Đó là quy hoạch treo gián tiếp và quy hoạch treo trực tiếp liên quan tới đất.
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ở từng địa phương
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
- Quy hoạch giao thông, thủy lợi
- Quy hoạch ngành công nghiệp, thương mại quốc phòng an ninh,y tế,…
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo
Theo quy tắc tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 có hiệu lực từ thời điểm ngày 1/1/2019. Điều 6 Sửa đổi bổ sung một vài điều của Luật Đất đai ở Chương IV về quy hoạch sử dụng đất quy tắc về một vài chính sách liên quan tới vấn đề sử dụng đất quy hoạch như sau:
Thời gian xóa quy hoạch treo
Theo như Khoản 8 điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy tắc rõ ba năm là thơi gian vốn để ra mắt và thực hiện công trình tại những dự án thuộc khu đất quy hoạch tương ứng. Trong GĐ ba năm đó nếu phần đất đó thuộc diện quy hoach hàng năm đã ra mắt để thu hồi thực hiện dự án khác hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà vẫn chưa xuất hiện quyết định thu hồi. Thì phía cơ quan có thẩm quyền phải có quyết định điều chỉnh, bải bỏ hay thu hồi đồng thời trình bày rõ rệt trong lên kế hoạch sử dụng đất để trình báo cáo.
Như vậy, thời gian gạch bỏ, “miễn nhiệm” quy hoạch treo chính là phần đất sau 3 năm mà không xẩy ra lên kế hoạch điều chỉnh hay hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất.
Đất quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không?
Những người có đất nằm trong quy hoạch hoang mang và đang mơ màng không biết hoặc cũng chẳng biết là đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không? Mọi người hãy tìm hiểu rõ điều này tại Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2019 nhé!
Cụ thể tại Khoản 8 Điều 49 quy tắc thì trong 3 năm mà “chưa có quyết định thu hồi hoặc không được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo lên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và ra mắt hủy bỏ thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất” (Trách dẫn luật). Vì thế, sau khoản thời gian kết thúc thời hạn quy hoạch treo thì mới có quyền làm thủ tục xin Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
Xây nhà trên đất quy hoạch treo
Người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế ví như dự án treo đó không nên ra mắt hủy bỏ hoặc điều chỉnh tại khoản 7 điều 49 luật đất đai sửa đổi.
Có thể hiểu quyền sử dụng hạn chế quy tắc người sử dụng đất đó rất có thể ở, sinh sống và kinh doanh nhưng không nên tự ý can thiệp vào chuyển mục đích sử dụng đất (Ví dụ sang trồng cây lâu năm), xây dựng nhà mới công trình công cộng… Mà mọi sự cải tạo, thay đổi mục đích đều cần phải có phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Theo quy tắc về việc bồi thường đất quy hoạch treo thì chia ra làm hai trường hợp, cụ thể là:
Trường hợp được bồi thường: Là tất cả tài sản nằm trên đất quy hoạch nhưng chưa nhận được bất cứ thông báo nào về quyết định ra mắt lên kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện hàng năm. Chính vì thế, khi có quyết định thu hồi Nhà nước sẽ phải bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp không nên bồi thường: Đó là những phần đất đã được quy hoạch và có ra mắt cũng như lên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện những người sử dụng đất vẫn tiến hành cải tạo, sửa chữa thì tài sản trên đất quy hoạch đó sẽ không nên Nhà nước bồi thường khi thu hồi.
Tuy nhiên, vẫn tồn tại tồn tại những bất cập như những trường hợp dự án quy hoạch treo kéo dài nhiều năm khiến cho tất cả những người dân chịu nhiều thiệt hại vẫn chưa xuất hiện những quy tắc cụ thể nào về đền bù cho vấn đề trên.
Thủ tục, mẫu đơn khiếu kiện quy hoạch treo
Trong thời hạn 3 năm tính từ thời điểm ngày có quyết định quy hoạch đất mà người dân muốn khiếu kiện thì đất đó phải chưa xuất hiện quyết định thu hồi hoặc bải bỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có ghi trong lên kế hoạch sử dụng đất mới rất có thể khởi kiện.
Khiếu nại đơn chính là phương pháp để đảm bảo quyền và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất quy hoạch treo, dự án treo. Những lá đơn này bạn gửi trực tiếp cho cơ quan có thẩm quyền trước đây làm hồ sơ, lên kế hoạch phê duyệt lên kế hoạch để yêu cầu có điều chỉnh hủy bỏ dự án treo và đưa ra phương án giải quyết thiết thực, thích hợp với đất quy hoạch treo.
Trường hợp, gửi đơn khiếu nại nhiều lần nhưng không nhận được sự phản hồi hay không xẩy ra những thay đổi cụ thể thì người sử dụng đất ở đất quy hoạch không bị hạn chế QSDĐ theo quy tắc tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2019 bổ sung.
Thực trạng và nguyên nhân quy hoạch treo
Thực trạng các quy hoạch treo ở Việt Nam
Ở Việt Nam, nói theo một phương pháp khác để tìm hay nhìn một khu đất thuộc quy hoạch treo, dự án treo thì Tức là nhan nhãn, tràn ngập không hề khó tìm chút nào. Theo như khảo sát tại những địa phương thì số đông mỗi nơi phải có ít nhất 1 đến hai dự án hay quy hoạch treo. Đặc biệt tại những thành phố lớn, nhiều khu đô thị hình ảnh khu đất bỏ dở, công trình đang thi công còn ngổn ngang những sắt, những thép mà không xẩy ra bóng người.
Mỗi một dự án treo nếu kéo dài với thời gian ngắn thì ảnh hưởng ít nhiều đến người dân nhưng tại đây có những dự án kéo dài 10, hai mươi năm thậm chí là không những thế thì người dân phải khốn đốn, lao đao với cái tên “treo”.
Như ở Hà Nội được nhắc đến với tương đối nhiều “dự án treo bền vững” mà theo thống kê của Sở Tài nguyên và môi trường cho thấy, cho tới thời điểm này có 383 dự án chậm triển khai,để hoang hóa cần phải có những phương pháp hợp lý của những cơ quan chức năng quyết định. Hay như dự án Sông Hồng city hiện vướng mắc về quy hoạch, thoát lũ sông Hồng đang cần những tháo gỡ vướng mắc.
Hay nhắc đến khu vực phía nam thì TPHCM nói theo một phương pháp khác là điểm nóng cho những dự án treo làm cho nhiều người ám ảnh khi nhắc đến Dự án treo, quy hoạch treo đằng đẵng đeo bám. Đặc biệt ở các quận 2,4, 11,12 Bình Chánh, Bình Thạnh, Nhà Bè,… với tương đối nhiều quy hoạch treo.
Với tình trạng rối như tơ vò ngày dần tăng thêm của những dự án treo như vậy thì người chịu thiệt hại nhiều nhất chính là người dân. Do đó, cần phải có những thống kê, nắm rõ quy hoạch treo tình trạng và phương pháp quyết liệt cũng như mạnh dạn hơn vậy thì mới giải quyết được vấn đề này.
Hậu quả của quy hoạch treo
Hậu quả mà quy hoạch treo mang lại vô cùng nghiêm trọng ảnh hưởng tất cả mọi mặt của địa phương cũng như đến sự tiến lên của cả đất nước.
- Ảnh hưởng rất nhiều đến sự tiến lên kinh tế của địa phương
- Khiến cho đời sống của người dân phải lao đao, đảo lộn mọi thứ.
- Gây ra lãng phí về tài nguyên đất.
Nguyên nhân quy hoạch treo
- Quản lý các quy hoạch treo còn lỏng lẻo, yếu kém
- Năng lực của cán bộ quy hoạch còn kém, chưa đủ kinh nghiệm và năng lực.
- Trong tính toán chưa mang tính toàn diện
- Quy hoạch treo trục lợi
- Kế hoạch quy hoạch sử dụng đất của địa phương không rõ ràng.
Giải pháp khắc phục quy hoạch treo, xử lý dự án treo
Giải pháp cho quy hoạch treo, dự án treo chính là sai ở chỗ nào sửa ở đó, yếu ở chỗ nào đào tạo lại chỗ đấy. Cụ thể như sau:
- Rà soát kĩ lưỡng những quy hoạch, lên kế hoạch sử dụng đất đã được ra mắt để nắm rõ được tình hình từng được quy hoạch.
- Thực hiện đúng chính sách bồi thường hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến quy hoạch đất đai.
- Nâng cao trình độ chuyên môn thỏa mãn nhu cầu quá trình cho đội ngũ cán bộ quản lý quy hoạch.
- Đẩy mạnh nghiên cứu kỹ và tăng trưởng nghiệp vụ trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch
Có nên mua đất ở dự án quy hoạch treo?
Trong khu phần đất nằm trong quy hoạch treo không được đền bù, bồi thường thì người dân vẫn rất có thể khởi kiện. Do đó mà khi mua đất nằm trong quy hoạch treo gặp phải rủi ro lớn này, để đảm bảo không còn tranh chấp nữa thì trước lúc mua, người mua nên đến cơ quan chức năng thẩm định rõ rệt tính pháp lý rõ ràng của dự án.
Tuy nhiên nếu mua phải đất dính vào đã ra mắt thu hồi thì bạn mua đất đó chính là thả tiền trôi sông. Vì khi nhà nước đã ra mắt thực hiện lên kế hoạch thu hồi đất thì sẽ không xẩy ra sự đền bù hay bồi thường nào nữa.
Chính vì vậy khi mua đất thuộc quy hoạch treo cần nắm chắc khu đất ấy nằm trong trường hợp nào rồi hãy đi lại quyết định chính xác.