Mua nhà dự án: Vì sao nên yêu cầu CĐT đáp ứng hồ sơ giải chấp?

Vừa qua, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã cho ra mắt danh sách 92 dự án Hà Nội có hồ sơ thế chấp tại ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều doanh nghiệp lớn cũng xuất hiện trong danh sách này như Tập đoàn FLC, Văn Phú Invest, Hải Phát, Sunshine, Tân Hoàng Minh… Thậm chí có những dự án đã bàn giao, hoặc đang triển khai bán hàng, và cả dự án tuy chưa triển khai nhưng được thế chấp để CĐT sử dụng cho mục đích khác.

Đối với những dự án đã bàn giao, đại diện một CĐT trả lời rằng tất cả các căn hộ đã có đầy đủ hồ sơ giải chấp. Còn tài sản thế chấp hiện nay chỉ là những căn chưa xuất hiện giao dịch. Trong khi đó, ở dự án khác, đại diện trên lại giải đáp, doanh nghiệp tuy chưa triển khai bán hàng nhưng dự án đã xây dựng xong, nên phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến khi ra mắt và ký hợp đồng với khách mua, các căn hộ sẽ được tiến hành làm hồ sơ giải chấp.

mua nha du an vi sao nen yeu cau chu dau tu cung cap ho so giai chap

Là doanh nghiệp có rất nhiều dự án nằm trong danh sách thế chấp, ông Đoàn Hòa Thuận – Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư Hải Phát cho biết, đây là điều rất thông thường trong hoạt động kinh doanh hiện nay. Theo ông Thuận, khi triển khai dự án, doanh nghiệp vay vốn thường dùng tài sản thế chấp là đất và tài sản trên đất gắn với các dự án đó. Ông chia sẻ thêm, các dự án khi triển khai bán cho khách hàng thì phải có bảo lãnh của ngân hàng theo quy tắc của Luật kinh doanh bất động sản.

Được biết, cả hai quá trình xét duyệt hồ sơ cho vay và cấp bảo lãnh tín dụng đều được thẩm định qua nhiều quy trình khắt khe, thực hiện bởi các tổ chức tín dụng. Hiện nay, các ngân hàng cũng quản lý nghiêm ngặt dòng tiền để đảm bảo CĐT có dòng tiền trả nợ, cũng như sử dụng đúng mục đích vay vốn. “Việc dự án nằm trong danh sách thế chấp là rất là bình thường. Việc giải chấp các căn hộ sẽ được thực hiện trước lúc chủ đầu bán cho khách hàng”, ông Thuận khẳng định.

mua nha du an vi sao nen yeu cau chu dau tu cung cap ho so giai chap

Cùng lý giải vấn đề này, đại diện Tập đoàn Nam Cường bổ sung, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đều có quy tắc cho phép CĐT được thế chấp chính dự án đang triển khai hoặc một dự án khác. Song song đó, các ngân hàng cũng thực hiện thẩm định kỹ càng về vấn đề pháp lý, khả năng trả nợ cũng như năng lực của chủ đầu tư.

Vị này nói thêm, việc lựa chọn giải chấp cả dự án hay giải chấp từng phần, từng căn hộ tọa lạc tại lựa chọn của chủ đầu tư, song đều phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ thủ tục sổ đỏ, hồ sơ giải chấp cho khách hàng đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng mua bán.

Giải đáp theo khía cạnh của các luật sư, luật sư Nguyễn Hải Nam (Hà Nội) cho biết, theo Luật Nhà ở năm 2014 có đề cập, CĐT dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư hay xây dự án đó. Tuy nhiên, CĐT phải thực hiện hồ sơ giải chấp căn hộ đã được cầm cố trước lúc bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng.

mua nha du an vi sao nen yeu cau chu dau tu cung cap ho so giai chap

Ông Nam cũng nhận định, bởi đặc thù của ngành BĐS là luôn đòi hỏi mức đầu tư lớn, nên phần nhiều các CĐT đều phải dùng giải pháp này để triển khai dự án. Tuy nhiên, phía người mua vẫn có thể đối mặt với nhiều rủi ro, bởi hiện nay chưa xuất hiện quy tắc pháp luật chính thức nào ép buộc CĐT phải công khai giấy tờ cho khách mua nhà khi ký hợp đồng.

Dẫn chứng thực tế là dự án chung cư Harmona (TP.HCM), CĐT không có khả năng trả nợ, tạo ra dự án đứng trước nguy cơ bị tổ chức tín dụng siết nợ. Hoặc có một vài CĐT “chây lì” làm hồ sơ giải chấp cho căn hộ dự án, khiến cho tất cả những người mua không thể nào làm được sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), tạo ra tình trạng khiếu nại, kiện tụng phức tạp .Vì vậy, theo quan điểm của luật sư Nam, người mua nhà có quyền yêu cầu CĐT đáp ứng hồ sơ giải chấp hoặc giấy xác nhận từ Sở Xây dựng, chứng minh rằng dự án có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Phonhadat.vn theo TBKD

Tìm hiểu thêm