Mua chung cư trả góp-phòng ngừa để không bị lừa

Trong lúc câu chuyện cư dân sống tại chung cư The Harmona suýt bị “đẩy ra đường” vì những khoản nợ mà CĐT vướng phải cách đó hơn hai năm nhưng họ không hề hay biết mắc kẹt vì những khoản nợ của CĐT cách đây hơn 2 năm, thì đến lượt hàng trăm hộ dân sống tại chung cư Bảy Hiền Tower bất ngờ bị yêu cầu kết nối ra khỏi nhà, vì CĐT có sai phạm trong quá trình xây dựng.

Cũng trong thời điểm này, cư dân sống tại chung cư Rubyland (Tân Bình) cũng chưa thể tìm được hướng giải quyết, vì CĐT là Công ty Tân Hoàng Thắng đang nợ tại ngân hàng với số tiền khoảng 286 tỷ đồng. Ngân hàng giải quyết bằng cách cho CĐT nộp 70 tỷ đồng để lấy sổ đỏ ra, nhưng doanh nghiệp vẫn không có tiền để trả. cùng với đó, dự án này còn vướng nhiều sai phạm khác. Hiện ngân hàng đã bán khoản nợ xấu của CĐT chung cư này cho VAMC. Và VAMC đã kiện CĐT ra tòa án Tân Bình, yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300 căn hộ tại chung cư Rubyland.

Những lỗ hổng tạo ra tranh chấp khi mua chung cư

Thực tế, những câu chuyện tranh chấp giữa người mua nhà và CĐT như vừa xảy ra  không phải là những câu chuyện cá biệt. Thị trường đang có rất nhiều kiểu tranh chấp khác nhau trong mua bán căn hộ chung cư làm cho tâm lý người dân mua căn hộ tại các dự án này càng bất an.

  • Thế chấp dự án của chủ đầu tư: Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN & MT TP HCM cho rằng, vấn đề nóng nhất hiện nay là câu chuyện thế chấp dự án của chủ đầu tư. Theo quy tắc thì CĐT phải được cấp quyền sử dụng đất mới tiến hành làm các thủ tục khác trên đất, kể cả thế chấp vay vốn. Tuy nhiên, thực tế thì nhiều dự án gần đầy đủ thủ tục vẫn mang đi thế chấp, huy động vốn.
  • Sự giám sát của ngân hàng. Theo nhìn nhận của các chuyên gia, từ thời điểm năm 2015 đến nay, hệ thống pháp luật đã khá chặt chẽ, các quy tắc của Nhà nước về mua bán nhà ở hình thành về sau khá đầy đủ. Song các tranh chấp vẫn xảy ra khiến người mua nhà tiến thoái lưỡng nan chính là lỗ hổng từ sự giám sát của ngân hàng.

TS. Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TP HCM cho rằng, nếu đúng luật thì những dự án thế chấp phải được giải chấp mới có quyền bán, và phải có thông tin của Sở Xây dựng. Hoặc nếu dự án chưa giải chấp mà bán thì phải có ý kiến hưởng ứng của cơ quan quản lý nhà nước cùng ngân hàng. Đồng thời, ngân hàng nhận thế chấp sẽ mở tài khoản cho khách hàng, để dòng tiền mua chảy về đây.

“Trong các tranh chấp vừa qua, ngân hàng không thể nào vô can. Rõ ràng sau khoản thời gian cho vay, quá trình giám sát của ngân hàng rất hời hợt. Ngân hàng ở đâu khi CĐT dự án The Harmona mang tài sản đi thế chấp đến 3 lần”, ông Tín nói.

Chuyên gia này cũng cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước rất cần phải sát hơn nữa trong quá trình ra soát, giám sát, nhất là các dự án thế chấp.

mua chung cu tra gop phong ngua de khong bi lua

Chung cư The Harmona từng làm hàng trăm KH điêu đứng

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc sở Xây dựng TP HCM, tính từ thời điểm năm 2013 đến nay, thành phố có 550/1.200 dự án nhà ở với trong số ấy có 78.308 căn hộ triển khai, mua bán tốt. Các vấn đề lùm xùm tại các dự án  4s Riverside Linh Đông, The Harmona, Bảy Hiền, Rubyland…  chỉ là những con sâu làm rầu nồi canh.

Tại những dự án có tạo ra tranh chấp thường có điểm chung là CĐT không chuyên nghiệp, thiếu chiến lược, họ chỉ làm một vài dự án theo xu hướng của thị trường, tùy tiện tạo ra vi phạm pháp luật, dù tính chất vi phạm khác nhau.

Ngoài ra, một trong những phần cũng do năng lực quản lý nhà nước. Việc chưa nghiêm ngặt trong quản lý, trình độ quản lý chưa đủ ngang tầm đô thị đặc trưng đã tạo kẽ hở vi phạm pháp luật cho nhà đầu tư.

Hiện các tranh chấp đều được xử lý nghiêm nhưng đảm bảo quyền và quyền lợi của người mua nhà. Những vi phạm này cũng là tiếng chuông cảnh báo của thị trường có thời gian dài phát triển nóng, trong những lúc nhiều CĐT năng lực hạn chế.

Cần làm gì để không bị lừa khi mua chung cư trả góp

Ông Hoàng Khải, Chủ tịch Tập đoàn Khai Silk đưa ra lời khuyên, để không bị mắc kẹt với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người đang tìm hiểu mua căn hộ có thể thỏa thuận với CĐT và ngân hàng làm hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng này thể hiện, lúc nào CĐT xây nhà xong thì ngân hàng sẽ trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư.
   
Với hợp đồng bảo lãnh này, người mua chung cư trả góp không rất cần phải trả tiền theo từng lượt cho chủ đầu tư, mà mang tiền đó gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ phải trả cho ngân hàng một khoảng phí lãi suất tượng trưng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã ký. Điều này giúp người mua nhà không phải mất tiền nếu dự án rơi vào tranh chấp, cũng không phải sốt ruột nếu dự án phát triển chậm độ, vì trong time dự án kéo dài thì số tiền mua nhà vẫn tạo ra lãi từ ngân hàng.

mua chung cu tra gop phong ngua de khong bi lua

Tìm hiểu kỹ các thông tin xung quanh dự án sẽ giảm tối đa rủi ro

Chuyên gia Bùi Quang Tín thì cho rằng, những tranh chấp cũng có lỗi từ chính khách hàng. Đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu xem CĐT dự án là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây dựng các dự án trước kia ra sao. “Chúng ta không thể nào cộng các CĐT vào một rổ được. Trên thị trường hiện  nay, có khoảng 70% các CĐT bài bản, làm ăn đàng hoàng, họ muốn xây dựng thương hiệu, nhưng cũng có rất nhiều CĐT chụp giựt, làm theo phong trào, bán 1 dự án xong là đóng cửa công ty”, ông Tín nói.

Ngoài ra, chuyên gia này còn khuyên người mua nhà phải tìm hiểu chủ quyền đất, tìm hiểu xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh… Điều quan trọng nữa KH cần nhớ là hợp đồng mua bán rất cần phải có tham vấn pháp lý của luật sư. (Theo Zing)

“Với 1 dự án chung cư được bán nhà hình thành về sau thì điều đầu tiên là dự án đó phải có tên trong danh sách ra mắt của Sở Xây dựng. Ngoài ra, cần đảm bảo các điều kiện:

Chủ đầu tư phải thông tin tình trạng pháp lý dự án cho tất cả những người mua nhà.

Người mua nhà phải kiểm tra pháp lý dự án trước lúc quyết định mua, để hạn chế rủi ro cho mình.

Các tổ chức tín dụng nhận thế chấp phải kiểm tra dự án một phương pháp thường xuyên, để đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ. Cơ quan công chứng cũng phải có trách nhiệm trong những việc kiểm tra nghiêm ngặt tính pháp lý của dự án thể hiện qua hợp đồng mua bán.

Sở TN& MT sẽ công khai minh bạch các thông tin về dự án như vị trí, tình trạng pháp lý, các thông tin về thế chấp, giải chấp, được phép bán hay không cũng sẽ được niêm yết”.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN & MT TP HCM

Xem thêm