Làm thế nào để tránh “tiền mất tật mang” khi đặt cọc mua nhà đất?

Ví dụ điển hình là trường hợp của anh M, ngay ngày đầu đi xem nhà, vợ chồng anh M đã vừa lòng ngay và liền tay đưa 50 triệu đồng cho tiền đặt cọc mua nhà đất và hẹn ngày bàn giao. Thế nhưng, sau nhiều lần đến căn nhà vào các thời điểm khác nhau trong ngày, hỏi thăm hàng xóm xung quanh, anh M mới hốt hoảng khi biết được trước đây từng có người tự tử trong nhà này. chủ sở hửu sau đó cho thuê nhưng cứ được vài hôm thì người thuê lại dọn đi. Cuối cùng, chủ nhà mới rao bán để tránh thêm phiền phức.

Anh M đã gắng sức thương lượng với chủ nhà để xin lấy lại tất cả tiền đặt cọc mua nhà, nhưng chủ nhà chỉ đồng ý trả lại một nửa khi đã bán được căn nhà. Vợ chồng anh đành ngậm đắng nuốt cay bỏ số tiền đã cọc, vì căn nhà rao bán mãi đến nay vẫn không có ai mua.

lam the nao de tranh tien mat tat mang khi dat coc mua nha dat

Hoặc như câu chuyện của chị H ở TP.HCM với dự án đất nền Nha Trang. Sau khi nghiên cứu kỹ và đồng ý mua một lô đất thuộc dự án, chị đã chuyển 300 triệu đồng và hẹn với sàn giao dịch BĐS ngày ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, khi chị H yêu cầu xem các giấy tờ liên quan đến dự án và lô đất, thì bên bán không đáp ứng được cho chị, dù trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản là bên B đã được xem các giấy tờ pháp lý về dự án và lô đất.

Chị H cũng cẩn trọng xem kỹ hợp đồng đặt cọc, nhưng trong những số đó không đề cập quy định nếu vì nguyên do nào đó mà dự án không thực hiện được, bên bán phải trả thêm khoản tiền tương đương, thậm chí không có cả tiền lãi ngân hàng. Khi chị yêu cầu thêm vào các điều khoản này, nhân viên sàn giao dịch lại từ chối với nguyên do đây là hợp đồng chung cho tất cả khách mua, không được phép thay vì đổi nội dung. Vì vậy, tuy chị H chưa ký hợp đồng nhưng lại có nguy cơ mất trắng số tiền 300 triệu đồng đã đặt cọc trước đó.

lam the nao de tranh tien mat tat mang khi dat coc mua nha dat

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết, căn cứ điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 thì trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“Trong trường hợp của chị H đã chuyển 300 triệu đồng cho sàn BĐS thì xem như chị đã thực hiện việc đặt cọc vì việc đặt cọc không ép buộc phải thực hiện bằng văn bản. Căn cứ khoản 2 điều 328 thì sàn BĐS sẽ không còn chuyển lại tiền cho bạn, vì bạn đã không ký kết hợp đồng trừ khi bạn chứng minh được mình bị lừa dối, cưỡng ép”, ông Truyền cho biết.

lam the nao de tranh tien mat tat mang khi dat coc mua nha dat

Luật sư còn khuyến cáo thêm với người mua nhà, đất về tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán. Tiền đặt cọc có thể chuyển thành tiền thanh toán khi giải pháp đặt cọc chấm dứt. Hiện nay, nhiều người vẫn còn đó hiểu sai về tiền đặt cọc mua nhà đất với tiền thanh toán nên mới xảy ra tranh chấp. Một số CĐT lợi dụng vấn đề này để trục lợi, chiếm dụng trái phép tiền của người mua nhà, hoặc sử dụng tiền sai mục đích gây nên rủi ro cho khách hàng. Ngoài ra, ông Truyền nhấn mạnh những điểm quan trọng như sau:

  • Cần kiểm tra thực trạng pháp lý của căn nhà trước lúc ký hợp đồng mua bán, xem căn nhà có đủ điều kiện bán hay không.
  • Cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để xác minh bên bán nhà là chủ sở hữu nhà ở, hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.
  • Yêu cầu người bán đáp ứng đủ bản sao có công chứng mới nhất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà cùng hộ khẩu, CMND của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ/chồng)
  • Đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu đáp ứng các thông tin về căn nhà nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở trước lúc đặt cọc mua nhà đất.

“Khi đặt cọc, người mua rất cần được lập hợp đồng đặt cọc, trong những số đó quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc hoặc một vài tiền lớn hơn trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết”, luật sư Truyền lưu ý.

Phonhadat.vn theo TBKD

Đọc thêm tin này