Làm gì khi đã đặt cọc nhưng bên bán không giao đất?

Nếu hai bên ký hợp đồng đặt cọc

Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong 1 thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc trở về bên cạnh nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đồng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu đã nhận cọc mà người bán từ chối giao dịch thì phải trả cho bên mua số tiền này và khoản phạt nếu có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng không công chứng

Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản chuẩn mực tại điểm b khoản này”.

lam gi khi da dat coc nhung ben ban khong giao dat

Tập hợp những căn nhà cho thuê siêu tiện nghi HCM

Nhà mới xây, có sẵn nội thất, dọn vào ở ngay, nhà gần chợ & trường học. Xem chi tiết!

lam gi khi da dat coc nhung ben ban khong giao dat

Top những ngôi nhà có pháp lý rõ nét HCM

Sổ hồng chính chủ, gần chợ, trường học, bao sang tên, có hình thật. Xem chi tiết!

lam gi khi da dat coc nhung ben ban khong giao dat

Những căn hộ cho thuê bình dân có hợp đồng HCM

Căn hộ mới, full nội thất, dọn vào ở ngay, điện nước theo giá nhà nước. Xem chi tiết!

lam gi khi da dat coc nhung ben ban khong giao dat

Những căn hộ có pháp lý minh bạch HCM

Căn hộ chính chủ, có sổ hồng riêng, bao sang tên, full nội thất. Xem chi tiết!

Theo đó, khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải lập thành hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp chỉ có giấy viết tay thì không tuân thủ đúng theo quy định, bởi thế việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu lực pháp luật, giao dịch vô hiệu do không tuân thủ chuẩn mực về hình thức.

lam gi khi da dat coc nhung ben ban khong giao dat

Theo chuẩn mực tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ chuẩn mực về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm chuẩn mực điều kiện có hiệu lực về bề ngoài thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo chuẩn mực phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng chuẩn mực của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo đề nghị của một bên hoặc các bên, Tòa án ra chọn lọc công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm chuẩn mực bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo đề nghị của một bên hoặc các bên, Tòa án ra chọn lọc công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên chưa hẳn thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Do vậy, trong trường hợp này thì các bên khôi phục lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp người bán không trả, thì bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó nhằm bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp của mình theo chuẩn mực của pháp luật.

Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Theo chuẩn mực của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng phải được biểu hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó, như hợp đồng hai bên đã thỏa thuận thì tới thời hạn, người bán sẽ phải giao tài sản và sổ đỏ cho người mua để áp dụng thủ tục sang tên. Còn bên mua phải có nghĩa vụ trả hết số tiền còn lại cho bên bán. Nếu người bán cố tình không thực hiện, bên mua có thể đề nghị Tòa án giải quyết.

Phonhadat.vn theo TBKD

Đọc thêm tin này