Kinh nghiệm phân tích một nhà đất cụ thể và chi tiết (Phần 2)

6. Đánh giá nhà đất qua hình dáng

Nhiều người thường đặt nặng vấn đề hình dáng nhà đất quá mức cho phép như phải nở hậu, phải cân đối hoàn toàn… Thật ra, nhân tố này lại không quan trọng bằng 5 nhân tố đã nêu ở phần 1 khi đánh giá nhà đất.

Hình dáng của miếng đất chỉ đơn giản là vuông vức, cân đối và không quá kỳ dị là được. Hẹp đầu hay hẹp đuôi đôi chút không thành vấn đề vì trong công việc thiết kế xây dựng hoàn toàn có thể khắc phục được.

Một miếng đất đẹp nên có bề ngang càng lớn càng tốt, bề dài mật độ thuận theo mật độ 1:3,7 là chuẩn. Ví như miếng đất rộng 5m thì chiều dài khoảng 5×3,7 = 18,5m là tuyệt vời. Dài quá cũng không tốt vì khoảng giữa sẽ dễ bị thiếu dưỡng khí. Phòng ngủ lại hay đặt ở địa điểm này nên sẽ ảnh hưởng xấu đến sức khỏe.

kinh nghiem danh gia mot nha dat cu the va chi tiet (phan 2)

Khi đi xem nhà, bạn hãy quan tâm quan sát kỹ và dẫn theo kiến trúc sư nếu có thể để xem căn nhà có điểm nào bất hợp lý hay không.’

7. Mức giá phù hợp của nhà đất

Có rất đông cách để định giá khi đánh giá nhà đất. Cách dễ thực hiện nhất là tham khảo mức bán trong khu vực lân cận. Bạn hãy tính mức giá theo đơn vị m2 và dùng hệ số điều chỉnh theo diện tích để xác định. Cụ thể như sau:

Ví dụ 1:

Trên đường A có mảnh đất bạn định mua. Trước đó 6 tháng có một lô 5×18.5 = 92.5m2 được bán giá 462.5 triệu. Mức giá đơn vị sẽ là 5 triệu/m2. Giả sử đất bạn có nhu cầu mua là 5x27m, với chiều dài hơn chuẩn 8.5m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh giảm phần đất dài hơn này. Hệ số điều chỉnh giảm Hg = (1 – 8.5/18.5/100) = 0.9954054.

Giá của mảnh đất trên theo đó sẽ gồm 2 phần:

+ Phần tiêu chuẩn: 5 × 18.5 x 5 = 462.5 triệu

+ Phần dư điều chỉnh giảm: 5 x 8.5 x 5 x Hg = 211.523 triệu

Giá mảnh đất 5×27 sẽ là 465 + 211.523 = 674 triệu. Mức giá trung bình là 4.99 triệu/m2.

Ví dụ 2:

Cùng con đường trên, với lô đất 6.2×18.5m làm ví dụ. Bề rộng rộng hơn tiêu chuẩn là 6.2 – 5 = 1.2m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh tăng cho phần đất rộng hơn này. Hệ số điều chỉnh tăng Ht = 1 + 1.2/5/100 = 1.0024.

Tương tự, giá mãnh đất này cũng gồm 2 phần

+ Phần tiêu chuẩn: 5 × 18.5 x 5 = 462.5 triệu

+ Phần dư điều chỉnh tăng: 1.2 x 18.5 x 5 x Ht = 111.3 triệu

Giá mảnh đất 6.2×18.5 sẽ là 465 + 111.3 = 573.8 triệu. Mức giá trung bình là 5.0026tr/m2

Chú ý: Trong trường hợp bạn mua nhà, bạn sẽ phải tách ra 2 phần định giá riêng là phần đất (tính tương tự như trên) và phần nhà.

Để xác định giá trị nhà, hãy tính bằng giá thành xây dựng trung bình/m2. Tùy vào vị trí, chất lượng và qui mô căn nhà mà mức phí này sẽ khác nhau. Bạn cần nghiên cứu kỹ thông báo và điều chỉnh tăng hay giảm dựa trên tình hình thực tại căn nhà.

Ví dụ 3:

Vẫn trên con đường A, có căn nhà cấp 4 xây cáctriệuh đây 10 năm với diện tích 100m2 trên nền đất 5×17 vừa bán. Bạn có thể tính như sau:

– Phần đất: Tương tự giả sử 1, đất sẽ có được giá 674 triệu

– Phần nhà:

+ Giả sử giá thành xây dụng là 3.5 triệu/m2. Giá trị xây dựng căn nhà quy về thời điểm hiện tại sẽ là: 3.5*100 = 350 triệu

+ Phần khấu hao qua 10 năm sử dụng: sử dụng cách thức khấu hao thẳng đều cho đơn giản. Giá trị khấu hao = 350*10/20 = 175 triệu

Giá trị nhà còn lại: Giá trị nhà – Khấu hao = 350 – 175= 175 triệu

Vậy giá trị cả đất và nhà khoảng: 674 + 175 = 849 triệu

Tổng kết các bước

Một khi đã tính toán xong giá cả, bạn đã hiện hữu việc đánh giá nhà đất một biện pháp chi tiết và cụ thể. Lúc này, bạn hãy quan tâm lập một bảng danh sách bằng Excel và liệt kê các nhân tố mà bạn đã đánh giá từ đầu đến giờ. Ví dụ:

kinh nghiem danh gia mot nha dat cu the va chi tiet (phan 2)

21 nhân tố trên không có sức ảnh hưởng ngang nhau. Vì thế, bạn cần xác định nhân tố nào là quan trọng với chính bản thân mình và in đậm nhân tố đó. Khía cạnh này hoàn toàn mang tính cá nhân nên đừng quá lo lắng đạt điểm số tuyệt đối 21/21 nhé.

Khi đánh giá nhà đất, hãy tham khảo những nhân tố nào bạn cũng có thể bỏ qua được như đường xá, giao thông… để ưu tiên cho các nhân tố quan trọng hơn đối với bạn như khu dân cư văn minh, ít tệ nạn. Từ đó, bạn sẽ chọn được cho mình nhà đất hoàn hảo!

Phonhadat.vn theo Thời Báo Kinh Doanh

Xem thêm thông tin