Đất nền lại lên cơn sốt, nên đầu tư hay không?

Giá đất vượt xa giá trị thực

Liên quan đến cơn sốt đất nền thời gian qua lan rộng từ Bắc vào Nam, chia sẻ tại tọa đàm “Đất nền sốt nóng, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư” ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, đất nền “nóng” chủ yếu ở khu vực TP.HCM, ở khu vực ngoại thành, vùng ven có nóng hơn. Còn ở Hà Nội căn bản ổn định, trong quý 1 vừa qua biến động chỉ vài phần trăm, không lớn.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất các khu vực này bị đẩy lên rất nhanh, có nguồn gốc từ hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ ở các khu ven TP.HCM chưa quá nhiều, chủ yếu đến từ nhu cầu thực lớn hơn.

Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đất nền tại các vùng ven TP.HCM tăng giá, nhưng giao dịch thực diễn ra rất thấp. Trong quý 1/2018, chỉ có 807 nền được giao dịch tại TP.HCM và lượng hấp thụ này tương đồng 83% lượng cung. Các vùng Long An, Đồng Nai, giáp ranh TP.HCM thì hấp thụ chỉ vài chục phần trăm.

Về giá đất, trong năm 2017 và quý 1/2018, giá đất các khu Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh từ 15 – 20 triệu đồng/m2, ông Đính đánh giá, đây là mức giá cao, vượt qua giá trị khu vực đó. Mặc dù đã có sự làm việc quyết liệt của chính quyền địa phương, giá đất đã dần hạ nhiệt nhưng kết quả nhưng vẫn chưa được như mong muốn.

Tương tự, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng có mức giá từ 10 -15 triệu đồng/m2, tương đồng các huyện ngoại thành TP.HCM. Ông Đính cũng cho rằng vì cơn sốt đất mà mức giá này cao hơn giá trị thực của thị trường.

Có nên đầu tư trong cơn sốt đất?

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup, đất nền là sản phẩm thú vị cho đối tượng ít tiền, đầu tư dài hạn.

“Người ta đầu tư đất nền khi giá thị trường nhà ở trong trung tâm cao sẽ đầu tư đất nền. Hoặc có nhà đầu tư đoán được quy hoạch tương lai thì mua đất nền đợi đến khi hạ tầng cải tiến và phát triển thì bán. Đất nền tính thanh khoản tại các thời điểm rất khác. Có thể lên rất nhanh hoặc xuống cũng rất nhanh. Nhà đầu tư xác định 2 tâm thế hoặc rút rất nhanh, nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tiếp theo….”, ông Hưng chia sẻ.

Nhưng theo ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam thì khi thị trường đã sốt rồi tốt nhất không được phép lao vào lướt sóng. Nếu tham dự lướt sóng rất mạo hiểm.

“Đủ vốn đủ tiềm lực hãy nên tham gia, ít vốn lao vào cơn sốt đất rất nguy hiểm”, ông Hiển nói thêm.

Riêng Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra 3 rủi ro nhà đầu tư có thể đối mặt khi lao vào cơn sốt đất nền ở một số nơi sắp thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.

Thứ nhất, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ ảnh hưởng mua cao hơn giá trị thực bởi phần đông các khu này đều chưa tồn tại sự đầu tư của nhà nước cũng như các cty nhiều. Giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi các khu Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong nhìn chung hạ tầng còn chưa đầy đủ và trong giai đoạn đầu. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn tất đầy đủ hạ tầng.

Việc chưa tồn tại đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho biết thêm rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho những người khác. Điều này có thể có ích trong thời gian đầu tiên nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ hai là rủi ro về pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho những người mua nhà. Hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đây là một số loại đất pháp luật cấm giao dịch.

Thứ ba là các khu vực này là phần đông đất chưa rõ ràng về quy hoạch. Do đó, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro khi mua đất sẽ ảnh hưởng giải tỏa, quy hoạch. Còn với các nhà cải tiến và phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn nữa trong công việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, đồng ý các giá mắc hơn giá trị thực, từ đây không hấp dẫn các nhà đầu tư.

Đối với thị trường địa ốc nói chung sẽ gây ra nguy cơ rủi ro về bong bóng tại khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực. Ngoài ra, còn gây ra khó khăn cho Nhà nước trong công việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu vực này sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài.

Do đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào các dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý; khi đó giá trị các khu đất này được định giá hợp lý vì có đầy đủ hạ tầng, phản ánh đúng giá trị.

Phonhadat.vn theo Thời Báo Kinh Doanh

Tìm hiểu thêm