Chớ vội mua bán nhà đất nếu không nắm những kiến thức này

Các loại thuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn hãy quan tâm nộp một số loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):

  • Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là 1 trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành)

  • Thuế lương bổng cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế lương bổng cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, lương bổng từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là 1 trong những loại lương bổng chịu thuế. Có hai cách xác định thuế lương bổng cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Thuế lương bổng cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

  • Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;
  • Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Giấy tờ mua nhà có bắt buộc phải công chứng?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, một số loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

cho voi mua ban nha dat neu khong nam nhung kien thuc nay

Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?

Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với bank và được đồng ý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật. Bạn Bên cạnh bên mua và bank nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn nữa số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho bank một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về sự việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, Sau thời điểm đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Theo khoản 2 Điều này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an ninh cho những người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ chiếm lĩnh được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư chuẩn xác được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Quy định của Luật nhà ở đã nêu rõ nếu chung cư vẫn còn đấy an ninh thì nhưng vẫn được tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây dựng (nếu phù hợp với quy hoạch).

Trường hợp chung cư không còn chắc chắn an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được bố trí tái định cư theo quy định.

cho voi mua ban nha dat neu khong nam nhung kien thuc nay

Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?

Theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định cá nhân, tổ chức có hành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” sẽ ảnh hưởng phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.

Do đó, nếu bạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể bị xử phạt hành chính theo quy định; không chỉ có vậy còn bị buộc phải khôi phục thực trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất hoặc bị thu hồi đất.

Do đó, trong trường hợp gia đình bạn có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất nông nghiệp, trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xây nhà, nhập hộ khẩu, việc nào nên làm trước?

Trong sổ hộ khẩu có yêu cầu xác định rõ đơn vị hành chính, đường phố, số nhà, xác định rõ được chỗ ở hợp pháp và công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh khi có thay vì đổi.

Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là 1 trong những giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;…

Như vậy, chưa xây nhà trên đất thì không có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.

Do đó bạn hãy quan tâm xây dựng nhà trước rồi bạn thay vì đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bố mẹ đẻ sang nhà mới của hai vợ chồng, theo Điều 23 Luật cư trú (Người đã đăng ký thường trú mà thay vì đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay vì đổi nơi đăng ký thường trú).

Phonhadat.vn theo TBKD

Tìm hiểu thêm